Baulast

Eine Baulast ist im deutschen Recht eine freiwillig übernommene, öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers oder - mit dessen Zustimmung - des Erbbauberechtigten (Hamburg: § 79 Abs. 1 HBauO; Erbbaurecht) gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Übernommen werden können (zumindest in Hamburg) nur solche Pflichten, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (§ 79 Abs. 1 HBauO).

Über die Baulasten wird bei den Baugenehmigungsbehörden ein Baulastenverzeichnis geführt. Daneben enthält das Liegenschaftskataster nachrichtlich Hinweise auf Baulasten im Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) und zukünftig auch als flächenhafte Objekte in ALKIS. Die Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet.

Die Baulast kann aus dem Baulastenverzeichnis wieder gelöscht werden. Eine Aufgabe der Baulast kann nur durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde erfolgen.

In Bayern und Brandenburg gibt es keine Baulasten und kein Baulastenverzeichnis. Die entsprechenden Verpflichtungen sind dort immer direkt im Grundbuch verzeichnet.

Baulastverzeichnisse genießen keinen öffentlichen Glauben, wenn also eine Baulast (versehentlich) nicht im Baulastenverzeichnis eingetragen ist, kann man daraus nicht ableiten, dass die Baulast nicht besteht.

Baulasten bilden unter Umständen erhebliche wertbeeinflussende Tatsachen. Die Ermittlung eventuell vorhandener Baulasten bildet daher einen wesentlichen Bestandteil jeder Wertermittlung.

Weil die Verpflichtung nur öffentlich-rechtlicher Natur ist, kann nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte aus ihr herleiten. Die Baulast ersetzt daher aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten.

Beispiele für Baulasten

Stellplatzpflichtbaulast: Die Verpflichtung, eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen nachzuweisen (Hamburg: § 48 HBauO).
Vereinigungsbaulast: Die Verpflichtung, zwei verschiedene Grundstücke baurechtlich als Einheit behandeln zu lassen, z.B. um auf diese Weise die Errichtung eines einheitlichen Gebäudes auf der gemeinsamen Fläche beider Grundstücke zu ermöglichen (Hamburg: § 7 HBauO).
Abstandsflächenbaulast: Die Verpflichtung, bestimmte Flächen eines Grundstücks nicht mit abstandflächenrelevanten Gebäuden zu bebauen und nicht für eigene Abstandflächen in Anspruch zu nehmen, um auf diese Weise die den Nachweis der Abstandsflächen eines fremden Gebäudes zu ermöglichen (Hamburg: § 6 HBauO).
Erschließungsbaulast: Die Verpflichtung, die Nutzung einer näher bezeichneten Fläche als Zugang, Zufahrt und/oder für die Durchführung von Leitungen zu dulden (Hamburg: § 4 HBauO).
Kinderspielflächen-Baulast: Bei bestimmten Wohngebäuden ist auf dem Grundstück eine ausreichend große Spielfläche für Kinder herzustellen. Die Errichtung auf einem anderen Grundstück als dem genannten ist durch Baulast zu sichern (Hamburg: § 10 HBauO).
Standsicherheits-Baulast: Sie hat den Zweck, die Nutzung von der Standsicherheit dienenden Gebäudeteilen, die auf mehreren Grundstücken errichtet wurden, zu sichern (Hamburg: § 15 HBauO).

Nicht zu den Baulasten im hier beschriebenen Sinne gehört die Straßenbaulast, also die Verpflichtung eines Hoheitsträgers zu Bau und Unterhaltung von Straßen sowie die Kirchenbaulast.

Hinsichtlich der Texte der Landesbauordnungen vgl. den Artikel Bauordnung.