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Baunutzungsverordnung

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Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) bestimmt in Deutschland Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche. Die Baunutzungsverordnung ist eine aufgrund § 9a des Baugesetzbuches erlassene Rechtsverordnung. Die ursprüngliche Baunutzungsverordnung war am 1. August 1962 in Kraft getreten.

Die Baunutzungsverordnung gilt grundsätzlich für Gebiete, für die ein Bebauungsplan existiert. Nach § 34 Abs. 2 BauGB sind die §§ 1 - 15 BauNVO auch auf unbeplante Innenbereiche anwendbar. Grundsätzlich konkretisiert sie die Inhalte der Bauleitplanung.

Art der baulichen Nutzung (Gebietseinteilung)

Nutzungsarten im Flächennutzungsplan

Die Einteilung im Flächennutzungsplan wird nach § 1 Abs. 1 BauNVO wie folgt vorgenommen:

1. Wohnbauflächen, gekennzeichnet mit W
2. gemischte Bauflächen, M
3. gewerbliche Bauflächen, G
4. Sonderbauflächen, S

Nutzungsarten im Bebauungsplan

Die Einteilung im Bebauungsplan wird nach § 1 Abs. 2 BauNVO wie folgt vorgenommen:

1. Kleinsiedlungsgebiete, WS, § 2 BauNVO
2. reine Wohngebiete, WR, § 3 BauNVO
3. allgemeine Wohngebiete, WA, § 4 BauNVO
4. besondere Wohngebiete, WB, § 4a BauNVO
5. Dorfgebiete, MD, § 5 BauNVO
6. Mischgebiete, MI, § 6 BauNVO
7. Kerngebiete, MK, § 7 BauNVO
8. Gewerbegebiete, GE, § 8 BauNVO
9. Industriegebiete, GI, § 9 BauNVO
10. Sondergebiete, SO, §§ 10, 11 BauNVO

Die jeweiligen Paragrafen beinhalten, welche Nutzungen im Gebietstyp allgemein und welche ausnahmsweise zulässig sind. Nach § 13 BauNVO sind in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4a bis 9 auch Gebäude für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, zulässig. Ein wichtiger Aspekt bei der Festsetzung der Nutzungen ist, kleinräumige Mischungen von Nutzungen zu ermöglichen, weil die Nutzungsmischung ein Kernbestandteil lebendiger Städte ist. Nutzungsmischungen lassen die folgenden Gebiete zu: Dorfgebiete, Mischgebiete, Kerngebiete und - abgeschwächt - auch besondere und allgemeine Wohngebiete.

Übersicht über den zulässigen Nutzungsmix

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt sich gemäß §§ 16 - 21a BauNVO grundsätzlich nach den im Bebauungsplan vorgesehenen Richtwerten. Diese sind im Einzelnen:

• Höhe baulicher Anlagen - § 18 BauNVO - , die angibt, wie hoch eine bauliche Anlage in Relation zu einem Bezugspunkt sein darf (z.B. Oberkante der Straße).
• Grundflächenzahl (GRZ) - § 19 BauNVO - , die angibt, wie viel Grundfläche in Relation zur Grundstücksfläche bebaut werden darf. Beispiel: Die GRZ beträgt bei einer Grundstücksgröße von 300qm 0,6, d.h. es dürfen maximal 180qm überbaut werden.
• Geschossflächenzahl (GFZ) - § 20 BauNVO - , die angibt, wie viel Geschossfläche (die Grundfläche aller Vollgeschosse) in Relation zur Grundstücksfläche zulässig ist. Beispiel: Die GFZ beträgt bei einer Grundstücksgröße von 300qm 1,2, d.h. es dürfen 360qm Geschossfläche maximal errichtet werden.

Zudem kann die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse als Maximalwert oder zwingender Wert festgesetzt werden. Was ein Vollgeschoss ist, regelt die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes.

• Baumassenzahl (BMZ) - § 21 BauNVO - , die in Gewerbe-, Industrie- und sonstigen Sondergebieten angibt, wie viel Baumasse ("Rauminhalt) in Relation zur Grundstücksfläche zulässig sind.

Die letzten 3 Regelungen können auch optional als absolute Werte, also in konkreten Quadrat- oder Kubikmeterwerten angegeben werden.

§ 21a regelt zudem die Zulässigkeiten von Stellplätzen, Garagen und Gemeinschaftsanlagen.

Bauweise

Die Bauweise (§ 22 BauNVO) kann im Bebauungsplan festgesetzt werden. Differenziert wird zwischen offener und geschlossener Bauweise. Bei offener Bauweise sind die Bauwerke mit beiderseitigem seitlichem Grenzabstand und einer Maximallänge von 50m zu errichten. Bei der geschlossenen Bauweise werden die Bauwerke ohne seitlichen Grenzabstand errichtet. Außerdem gibt es die Möglichkeit, eine abweichende Bauweise mit weitergehenden Regelungen festzusetzen.

Überbaubare Grundstücksfläche

Im Bebauungsplan können nach § 23 BauNVO Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen festgesetzt werden. Die Festsetzung von Bauflächen mittels Baulinien und -grenzen, genannt "Baufenster", ist bei den meisten B-Plänen die Regel. Dadurch werden die überbaubare Grundstücksfläche und der Abstand zur Straße als auch die maximale Bebauungstiefe bestimmt. Das Hauptgebäude bzw. die Hauptnutzung muss sich innerhalb des Baufensters bewegen. Dafür gibt es meistens einen gewissen Spielraum; es kann aber auch sein, dass z. B. auf eine strenge Bauflucht Wert gelegt wird und die Baufenster enger ausfallen. Je nach Festsetzung sind Nebengebäude und Garagen außerhalb des Baufensters zulässig.

Es besteht kein Anspruch darauf, die gesamte Fläche des Baufensters auszunutzen. Die Obergrenze der Überbauung wird nach wie vor von der GRZ bestimmt.

Im Unterschied zur Baugrenze, von der zurückgewichen werden darf, muss auf einer Baulinie direkt gebaut werden. Solche Baulinien werden häufig in Bereichen mit Blockrandbebauungen angewandt, wo die Einhaltung einer strengen bzw. einheitlichen Bauflucht erforderlich ist.

Allein die Angabe von Bebauungstiefen, z. B. von einer Straße aus bemessen, findet selten Anwendung. im Prinzip einer parallel nach hinten verschobenen Baugrenzen entspricht, wird sie nur selten festgesetzt.

Literatur

• Wilhelm Söfker (Hrsg.): Baugesetzbuch (BauGB). BauNVO, PlanzV, WertVu. -Richtlinien, Raumordnungsgesetz. Dt. Taschenbuch-Verl., München 2005, ISBN 3423050187

Weblinks

• Text der Baunutzungsverordnung Bundesministerium der Justiz, juris GmbH

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