Erbbaurecht

Das Erbbaurecht (veraltet auch Erbpacht -umgangssprachlich-) ist - aus der Sicht des Erbbauberechtigten - das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Erdoberfläche des Grundstücks eines fremden Eigentümers ein Bauwerk zu besitzen. Aus der Sicht des Eigentümers des Grundstücks ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt (so genanntes „grundstücksgleiches Recht“) und im Grundbuch (in Abteilung II) wie ein Grundstück eingetragen. Es kann selbst belastet werden, beispielsweise mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Meist wird vereinbart, dass der Erbbauberechtigte an den Eigentümer des Grundstücks eine einmalige Gegenleistung oder monatliche Zahlungen (den sog. Erbbauzins) leisten muss.

Die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht ist in Deutschland die Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauVO) vom 15. Januar 1919 in der jeweils gültigen Fassung.

Das Erbbaurecht wird durch Einigung von Eigentümer und Erbbauberechtigtem und Eintragung im Grundbuch begründet. Das Erbbaurecht erlischt durch Ablauf der vereinbarten Zeit. Der Erbbauberechtigte muss nach Ablauf der vereinbarten Zeit nicht das errichtete Gebäude vom Grundstück entfernen, sondern erhält nur eine Vergütung für den Gebäudewert.

Gründe für ein Erbbaurecht

In der Praxis wird das Erbbaurecht als Instrument im kommunalen Siedlungsbau eingesetzt. Der Eigentümer von Grund und Boden (meist die Kommune selbst) schafft Bauplätze durch Einräumung von Erbbaurechten. Dadurch wird dem Bauwilligen erspart, den Bauplatz kaufen zu müssen.

Auf diese Weise kommen auch finanzschwächere Haushalte zu einem Eigenheim. Mit dem Erbbaurecht ist keine Bodenspekulation möglich, da der Erbbaurechtsnehmer vertraglich zur Bebauung verpflichtet ist. Ein Vorteil für den Erbpachtgeber – etwa eine Kommune – ist eine langfristige Verfügungsgewalt über das Grundstück. Es können aber auch Ankaufsrechte vertraglich festgelegt werden. Neben Kommunen vergeben hauptsächlich Kirchen und Stiftungen Grundstücke im Erbbaurecht. Private Erbbaurechtsausgeber (z.B. Landwirte) bilden eher die Ausnahme.

Grundhypothese des Erbbaurechts in der Vergangenheit war, der Hypothekenzins fällt nicht unter den Erbbauzins von 4%-5% des Grundstückswertes. Doch dieses ist seit einigen Jahren der Fall. Ist nun bei einem in den letzten 15 Jahren abgeschlossenen Erbbaurecht noch keine Bodenwertsteigerung eingetreten wird das darauf stehende Gebäude wertlos, da niemand bereit wäre, z.B. 50 Jahre Erbbauzinsen zu zahlen, wenn er für die gleiche Belastung das Grundstück über 30 Jahre finanzieren könnte und Volleigentum erwerben könnte. Dieses ist bei kirchlichen Erbbaurechten zu bedenken, da hier keine Ankaufsmöglichkeiten bestehen. Es besteht auch rechtlich keine Möglichkeit den Erbbauzins zum Nachteil des Grundstückseigentümers zu verändern. Der Erbbauzins kann nur steigen, je nach Anpassungsklausel.

Laufzeiten

Erbbaurechtverträge laufen in der Regel zwischen 75 und 99 Jahren. Gewerbliche Erbbaurechtsverträge haben in der Regel eine Laufzeit von 40 bis 50 Jahren. Das Erbbaurecht kann veräußert und – wie der Begriff sagt – vererbt werden. Veräußerungen und bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundeigentümers; die Erbpachtnehmer zahlen statt eines Kaufpreises einen Erbbauzins. Dieser beträgt jährlich in der Regel zwischen 3 und 5 Prozent des Grundstückswerts.

Bewertung von Erbbaurechten

Erbbaurechte sind grundstücksgleiche Rechte und können als solche auch beliehen werden. Die Grenzen waren bis zum Jahre 2005 in § 21 ErbbauVO wie folgt geregelt: „Erbbaurechte können nach Maßgabe des § 11 und 12 des Hypothekenbankgesetzes von Hypothekenbanken beliehen werden, wenn eine dem § 20 Abs. 1 Nr. 3 und 4 entsprechende Tilgung vereinbart wird.“ Durch die Neuordnung des Pfandbriefrechtes und dem damit verbundenen Wegfall des Hypothekenbankgesetzes wurde dieser Passus allerdings geändert ("Erbbaurechte können nach Maßgabe des § 54a des Versicherungsaufsichtsgesetzes von Versicherungsunternehmen beliehen werden, wenn eine dem § 20 Abs. 1 Nr. 3 und 4 entsprechende Tilgung vereinbart wird."). Nach § 20 Abs. 1 Nr. 3 und 4 ErbbauVO dürfen Erbbaurechte demnach dann beliehen werden, wenn die Tilgung des Darlehens spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtes erfolgt. Weiterhin muss gewährleistet sein, dass die planmäßige Tilgung des Darlehens nicht die buchmäßige Abschreibung des Bauwerkes nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten überschreitet.

Die Bewertung erfolgt in neuerer Zeit in der Regel nach dem in den den Wertermittlungsrichtlien beschriebenen Verfahren. Dabei wird das Erbbaurecht zunächst nach dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren wie Volleigentum bewertet, d.h. das Grundstück und das Gebäude werden so bewertet, als gäbe es kein Erbbaurecht.

Von dem so ermittelten Wert werden dann folgende Beträge abgezogen:

Der auf den Wertermittlungsstichtag abgezinste Bodenwert am Ende des Erbbaurechts.
Der auf den Wertermittlungsstichtag abgezinste Wert des Gebäudes, soweit er nicht durch den Erbbaugeber entschädigt wird, ermittelt nach dem Ertragswertverfahren
Ein Wertabschlag in Höhe von mindestens 10 % des Ausgangswertes für die allgemeinen Nachteile und Behinderungen, die das Erbbaurecht gegenüber dem Volleigentum mit sich bringt. Diese Nachteile und Behinderungen müssen anhand des Erbbauvertrages im Einzelnen abgeschätzt und berücksichtigt werden, es können daher auch höhere Abschläge gemacht werden.

Man erhält auf diese Weise den Beleihungswert des erbbauzinsfreien Erbbaurechts, d.h. den Wert bei einem (fiktiven) Erbbauzins von 0 %. Da in der Regel jedoch ein Erbbauzins vereinbart wird, muss auch dieser in der Wertermittlung angemessen berücksichtigt werden. Dazu wird zunächst der Barwert des Erbbauzinses berechnet.

Je nach vertraglicher Vereinbarung im Erbbauvertrag können nun verschiedene Fälle eintreten:

Der Erbbauzins geht eventuellen Grundschulden im Rang vor.
In diesem Fall muss der ermittelte Barwert des Erbbauzinses als Vorlast vom Beleihungswert abgezogen werden.
Der Erbbauzins geht eventuellen Grundschulden im Range nach.
1. Der Erbbauzins ist zwangsversteigerungsfest vereinbart. In diesem Fall bleibt der Erbbauzins auch im Falle einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechts bestehen. Dies kann durch eine entsprechende Stillhalteerklärung eines öffentlich-rechtlichen Erbbaurechtsgebers oder durch eine Vereinbarung gemäß § 9 Abs. 3 ErbbauVO geschehen. Nachdem hier der Erbbauzins bestehenbleibt, muss der kapitalisierte Erbbauzins als wertmindernd abgezogen werden.
2. Der Erbbauzins ist nicht zwangsversteigerungsfest vereinbart. In diesem Fall wird der Erbbauzins nicht berücksichtigt.

Bei kleineren Objekten wird auch der Einfachheit halber der Bodenwert komplett in Abzug gebracht und dafür keine Abschläge aufgrund des Erbbauzinses mehr gemacht.