Immobilienmakler

Dieser Artikel oder Absatz stellt die Situation in Deutschland dar. Hilf mit, die Situation in anderen Ländern zu schildern.

Der Immobilienmakler ist ein Vermittlungsmakler. In der Regel ein freier Gewerbetreibender (Gewerbeanmeldung nach § 34c Gewerbeordnung), der Interessenten Wohnimmobilien, gemischt genutzte oder gewerbliche Objekte nachweist oder vermittelt. Er erhält für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip) eine Courtage (Maklerprovision).

Maklervertrag

Zur Vermittlung einer Immobilie wird ein Maklervertrag geschlossen.

Dabei handelt es sich um einen Vertrag über die Vermittlung und/oder den Nachweis einer Vertragsgelegenheit zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Verpachtung einer Immobilie zwischen dem Auftraggeber und dem Immobilienmakler. Wesentlicher Inhalt ist das sog. Provisionsversprechen (Courtage) des Auftraggebers, wenn die Tätigkeit des Maklers den angestrebten Erfolg bewirkt. Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden.

Man unterscheidet drei Arten des Maklervertrags: den Allgemeinauftrag, den Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag.

- Beim Allgemeinauftrag kann der Verkäufer/ Käufer noch andere Makler einschalten, sowie selbst tätig werden.

- Der Alleinauftrag verpflichtet den Verkäufer/ Käufer keine weiteren Makler einzuschalten, allerdings ist dem Verkäufer/ Käufer der Eigenverkauf/-kauf weiterhin gestattet.

- Der qualifzierte Alleinauftrag bedeutet für den Makler größtmöglich Sicherheit, da der Verkäufer/ Käufer nicht selbst tätig werden darf und alle Interessenten bezgl. des Objekts, auch wenn er sie selbst akquiriert hat, an den Makler verweisen muss. D.h. der Auftraggeber zahlt in jedem Fall die ortsübliche Provision.

Alleinaufträge müssen allerdings befristet sein (Schutz des Auftraggebers), da sie sonst ungültig sind und für den Makler im Zweifelsfalle kein Provisionsanspruch besteht!

Die Courtage beträgt bei Immobilienverkäufen zwischen 3-6% des Kaufpreises zzgl. MwSt. und bei an Privat vermieteten Wohnungen bis zu 2 Netto-Monatsmieten zzgl. MwSt.(im Wohnraumvermittlungsgesetz begrenzt)

Die Provision bei Verkäufen und der Vermittlung von Gewerbeobjekten ist frei verhandelbar.

Dabei darf auch derjenige keine Provision für die Vermittlung von Wohnraum verlangen, der zum Zeitpunkt des Vertrages Eigentümer, Verwalter oder Mieter der Mietsache ist oder mit diesem wirtschaftlich verbunden ist.

Die Maklercourtage wird bei Abschluss eines Verkaufs- oder Mietvertrags fällig, so dass jede Vorleistung eines Maklers auf dessen eigenes Risiko erfolgt.

Die Höhe der Maklerprovision kann grundsätzlich frei ausgehandelt werden und richtet sich nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie und den am Markt üblichen Konditionen. Meist wird die Provision von 6 Prozent zzgl. MwSt. zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (3+3-Regelung). Ausnahmen gibt es in Hessen und in den Stadtstaaten. So ist es beispielsweise üblich in Berlin 6% Courtage zzgl. MWSt, in Hamburg 5,25 % zzgl. MWSt., während in den meisten Bundesländern jeweils 3 % zzgl. MWSt. Courtage von Käufer und Verkäufer getragen werden. Die Festlegung der Verkäufercourtage wird unterschiedlich gehandhabt. Bei Verzicht auf die Verkäufercourtage ist eine Mehrerlösregelung möglich. Danach wird ein fester Verkaufspreis mit dem Verkäufer vereinbart. Kann der Makler einen höheren Preis erzielen, wird der Mehrerlös zwischen Makler und Verkäufer geteilt. Die Provision des Verkäufers (des Auftraggebers) wird Innen-Provision (-Courtage) genannt, während die Provision des Käufers die Außen-Provision oder Außen-Courtage ist. Einige Makler vereinbaren mit ihrem Auftraggeber auch eine vollständige Innenprovision (z.B. 6% Provision von der Verkäuferseite). Dies hat den Vorteil, dass die Immobilie ohne zusätzliche Maklerprovision angeboten werden kann. Der Vorteil dieser Regelung ist für den Käufer, dass diese Erwerbsnebenkosten finanzierbar sind, weil sie, wie bei Neubauten, Teil des Kaufpreises sind.

Situation in Österreich

Auch in Österreich ist die Courtage (Provision) im Regelfall erst nach erfolgreichen Abschluss eines Verkaufs- Miet- oder Pachtvertrages fällig. (Ausnahmen gibt es beim sogenannten Alleinvermittlungsauftrag).

Die Vermittlungsprovision beim Kauf, Verkauf oder Tausch von Liegenschaften, Liegenschaftsanteilen, Wohnungseigentum, Unternehmen aller Art und Superädifikaten hängt teilweise vom Wert der Immobilie ab und ergeben sich daher folgende gestaffelten Werte:

Wert bis EUR 36.336 je 4 %
von EUR 36.336 bis EUR 48.448 = je EUR 1.453
Wert ab EUR 48.448 je 3 %

zuzüglich 20 % USt

Bei Vermittlung von Vermietungsverträgen, können sich folgende Vermittlungsprovisionen ergeben:

Vermittlung von unbefristeten Haupt- und Untermietverträgen über Geschäftsräume oder Wohnungen:

Höchstbeträge: (20 % USt ist jeweils hinzuzurechnen, ausgenommen die Vermittlung von Hypothekardarlehen) je 3 Bruttomonatsmieten

Vermittlung von befristeten Haupt- und Untermietverträgen über Geschäftsräume oder Wohnungen:

Höchstbeträge: (20 % USt ist jeweils hinzuzurechnen, ausgenommen die Vermittlung von Hypothekardarlehen)

Vermieter: 3 Bruttomonatsmieten (allefalls plus 5 % f. besondere Abgeltungen gem. § 22)

Mieter:
- Frist weniger als 2 Jahre beträgt die Prosivion eine BMM
- Frist mind. 2 bis 3 Jahre beträgt die Provision 2 BMM
- Frist über 3 Jahr beträgt die Provision 3 BMM

Weiters gibt es auch sogenannte Ergänzungsprovisionen bzw. Provisionen bei Verlängerung von befristeten Mietverhältnissen.