Schönheitsreparatur

Der Begriff Schönheitsreparatur ist sprachlich irreführend, weil es sich dabei eigentlich nicht um eine Reparatur handelt, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Geschäftsraumes, bei der lediglich das Aussehen des Raumes verbessert und oberflächliche Schäden behoben werden. Im Rechtsstreit ist häufig fraglich, ob die Renovierung erforderlich ist und, falls ja, wer sie durchführen muss: Der Mieter oder der Vermieter.

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1 Deutschland

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Begriff der Schönheitsreparaturen

Nach deutschem Recht gibt es gesetzliche Vorschriften über Schönheitsreparaturen nur bei Mietwohnungen über öffentlich geförderten Wohnraum. Diese Vorschrift wird aber allgemein für die Auslegung des Begriffes „Schönheitsreparaturen“ herangezogen.

Der Begriff umfasst nach der Bestimmung in § 28 IV 3 II. BV („Zweite Berechnungsverordnung“) „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden [sic!] und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Abgedeckt sind hiervon auch vorbereitende Arbeiten, so beispielsweise das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der hierbei entstehenden Löcher als Vorarbeit zum Streichen der Tapeten.

Auch das bloße Entfernen der Tapeten ist eine Renovierung in diesem Sinne.

Das Abschleifen des Parketts gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Gesetzlicher Grundsatz

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus seiner gesetzlichen Verpflichtung zur Erhaltung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand aus §§ 535 Abs. 1, 538 BGB.

Vertragliche Vereinbarung

Allerdings wird in den meisten Mietverträgen die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an den Mieter weitergegeben, so dass der Bundesgerichtshof dies mittlerweile sogar für eine Verkehrssitte hält (so BGH WM 2004, 529; krit. Lützenkirchen WM 2005, 89, 105; Emmerich JuS 2006, 933, 933).

In der Praxis heißt das: Nur wenn sich im Mietvertrag keine diesbezügliche Regelung findet oder wenn die darin getroffenen individuellen oder formularmäßigen Vereinbarungen unwirksam sind, sind diese Sache des Vermieters.

Insbesondere die Vereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen sind in der Praxis leider sehr häufig. Das liegt vor allem daran, dass sich in den Mietverträgen eine Vielzahl verschiedener und mitunter schwer verständlicher Klauseln hierzu finden. Die meisten Formularmietverträge enthalten Regelungen über die Renovierung der Räume in den verschiedenen Phasen des Mietverhältnisses, typischerweise

beim Einzug in die Wohnung,
während der Laufzeit des Mietvertrags
und beim Auszug.

Beileibe nicht jede der verwendeten Klauseln ist wirksam.

So ist der Mieter beispielsweise nicht verpflichtet, Renovierungsarbeiten von einem Malerbetrieb ausführen zu lassen. Er kann das auch selbst machen, muss die Arbeiten aber in fachmännischer Weise ausführen, das heißt so, wie sie auch ein Maler technisch erbringen würde. Eine diesbezügliche Verpflichtung in einem Formularvertrag wäre unwirksam.

Emmerich JuS 2006, 933, 935 hält übrigens die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter von vornherein für unwirksam, weil damit von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abgewichen werde (§ 307 II Nr. 1 BGB). Die Abwälzung wäre demnach nur durch individualvertragliche Vereinbarung möglich. Diese Auffassung wird aber von der Rspr. und von der übrigen Literatur nicht geteilt.

Die Rechtsprechung zum sogenannten „starren Fristenplan“ bei der Wohnraummiete

In der jüngeren Zeit waren vor allem Abreden im Streit, nach denen der Mieter unter Zugrundelegung eines bestimmten Fristenplanes Renovierungen durchführen soll. Solche Vorgaben sind nicht durchweg unzulässig. Die Rechtsprechung versagt aber zunehmend sogenannten starren Fristenplänen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Geltung, weil sie den Mieter gegenüber dem Vermieter unangemessen benachteiligen im Sinne von § 307 I BGB. Die Benachteiligung kann insbesondere daraus resultieren, dass eine Renovierung nach Ablauf einer bestimmten Frist ohne Wenn und Aber durchgeführt werden muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume, also auf ihre Erforderlichkeit. Sie kann aber auch daraus folgen, dass ein Fristenplan mit anderen Klauseln kombiniert wird, in denen zum Beispiel zusätzlich eine Renovierung beim Auszug verlangt wird, unabhängig davon, wie lange die nach dem Plan fällige laufende Renovierung zurückliegt oder ob sie überhaupt erforderlich wäre (sog. Summierungseffekt, auch bei Zusammentreffen von Individual- und Formularklauseln; aber auch Verstoß gegen das Transparanzgebot in AGB, wenn die Regelung widersprüchlich ist oder wenn sie so umfangreich und verworren ist, dass der durchschnittliche Mieter gar nicht mehr erkennen kann, wann er überhaupt renovieren soll). Bei der Auslegung ist zu bedenken, dass der BGH die sog. geltungserhaltende Reduktion einer solchen Renovierungs-Klausel in ständiger Rechtsprechung ablehnt und dass Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen objektiv auszulegen sind.

Ein starrer Fristenplan enthält stets Formulierungen wie spätestens..., mindestens..., innerhalb..., übliche Fristen.... Unwirksam ist etwa die Klausel, wonach der Mieter renovieren müsse, „wenn erforderlich ..., mindestens aber in der nachfolgenden Zeitfolge: bei Küchen, Bad und Toilette: 2 Jahre, bei allen übrigens Räumen: 5 Jahre“ (BGH WM 2004, 463).

Bei der Feststellung, ob ein „starrer“ Plan vorliegt, ist aber Vorsicht geboten. Beispielsweise wurde die Klausel, wonach Schönheitsreparaturen „in der Regel ...spätestens nach drei (fünf...) Jahren...“ geschuldet werden, von der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf (WM 2004, 603) stellte sie eine starre, den Mieter unangemessen benachteiligende Regelung dar, die zur Unwirksamkeit der Klausel führte. Das Gericht entschied, die gesamte Vereinbarung sei unwirksam. Der Vermieter musste die Renovierung übernehmen. Dieselbe Klausel wurde allerdings mittlerweile vom achten Zivilsenat des Bundesgerichtshofs anders beurteilt (WM 2005, 716; krit. hierzu Lützenkirchen WM 2006, 63, 68 f.). Das Gericht stellte sich auf den Standpunkt, der durchschnittlich verständige Mieter sei in der Lage zu erkennen, dass eine Renovierung nur zu erbringen sei, wenn der normale Abnutzungsgrad überschritten ist. Die Verpflichtung trete eben nur „in der Regel“ nach Ablauf bestimmter Zeiträume ein, nicht jedenfalls. Die unterschiedliche Auslegung der Bestimmung durch zwei verschiedene Gerichte führte nicht zur Anwendung der Unklarheitenregelung in § 305c II BGB.

Wirksam ist auch eine Vereinbarung, die den Mieter zwar starr nach Ablauf fester Fristen zur Renovierung verpflichtet, jedoch die Einschränkung enthält, dass der Vermieter die Renovierungsfristen zu verlängern hat, wenn der Zustand der Wohnung dies rechtfertigt (BGH, AZ. VIII ZR 48/04, NJW 2005, 1188).

Gültig sind meist Regeln, die mit „etwa“ oder „in der Regel“ arbeiten. Jedoch rät Ganther DWW 2006, 182, 186 mittlerweile Vermietern von der Verwendung derartiger Formulierungen überhaupt ab, weil die Rechtsprechung zur Wirksamkeit starrer Fristen schwer vorhersehbar sei.

Insbesondere sogenannte „Abgeltungsklauseln“

Oftmals werden sogenannte Abgeltungsklauseln oder Kostenquotenklauseln mit Fristenplänen kombiniert. Es handelt sich dabei um Bestimmungen, in denen geregelt ist, dass der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung die anteiligen Kosten für die Zeit, in der er die Wohnung genutzt hat, dem Vermieter zu ersetzen habe. Der Mieter wird also nicht zur Renovierung verpflichtet, sondern zur anteiligen Bezahlung der Renovierungskosten. Diese sollen sich aus einem Kostenvoranschlag ergeben. Die Abgeltungsklausel greift dabei nur ein, falls die Renovierung nicht fällig ist, etwa weil die Wohnung bei Auszug nur leicht abgenutzt ist. Wird eine solche Abgeltungsklausel mit einer unwirksamen Klausel über die Ausführung der Schönheitsreparaturen (etwa einer Renovierungsklausel mit starrem Fristenplan) kombiniert, so sind beide Klauseln insgesamt unwirksam, weil die Abgeltung mit der Renovierungsklausel in einem unlösbaren Zusammenhang stehe. Die Abgeltungsklausel ergibt für sich allein genommen keinen Sinn (BGH WM 2006, 248).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind starre Abgeltungsklauseln in der Wohnraummiete unwirksam. Solche Klauseln verpflichten den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen einen festen Betrag zu zahlen. Dies benachteilige den Mieter unangemessen. Konkret hat der BGH folgende Klausel verworfen: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen [es folgen die Angaben zu den Prozentsätzen]“ (BGH vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, WM 2005, 677). Die Vermieterseite reagiert derzeit auf diese Rechtsprechung mit einer Neufassung dieser Klauseln dahingehend, dass feste Anteile der Renovierungskosten nur "regelmäßig" zu zahlen seien, was den Versuch darstellt, die Abgeltungsklausel analog zur Rechtsprechung zum Fristenplan zu "flexibilisieren". Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte auf diese Entwicklung reagieren werden.

Prozessuales

Sind die üblichen Renovierungsfristen abgelaufen (3 Jahre für Küche, Bad, 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume und Flure, 7 Jahre für Nebenräume) spricht eine Vermutung dafür, dass die Wohnräume renovierungsbedürftig sind. Dann muss der Mieter beweisen, dass die Wohnung tatsächlich nicht renovierungsbedürftig ist. Verlangt der Vermieter die Renovierung vor Ablauf der Fristen, trifft den Vermieter die Pflicht, die Renovierungsbedürftigkeit nachzuweisen.

Besonderheiten bei der Geschäfts- bzw. Gewerberaummiete

Auch bei der Geschäftsraummiete ist der Vermieter nach dem Gesetz zur Renovierung verpflichtet, § 535 I 2 BGB. Die Ausgangssituation bei der Prüfung von vorformulierten Renovierungsklauseln ist daher dieselbe wie bei der Wohnraummiete. Nach § 307 II Nr. 1 BGB sind Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen auch in der Gewerberaummiete unwirksam, wenn sie von Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (hier. § 535 I 2 BGB) abweichen. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch in der Gewerberaummiete ein Klauselwerk in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist, das den Mieter während des Mietverhältnisses und dazu auch zwingend bei Beendigung zur Renovierung verpflichtet (BGH, Az. XII ZR 308/02, NJW 2005, 2006). Ob eine Renovierungsklausel mit einem starren Fristenplan auch in der Gewerberaummiete unwirksam ist, wird in Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert. Die Frage liegt dem BGH zur Entscheidung vor (Az. VIII ZR 52/06).

Rechtsfolgen unwirksamer Renovierungsklauseln

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen trotz Unwirksamkeit der Renovierungsklausel aus, kann ihm ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegen den Vermieter zustehen (LG Karlsruhe, NJW 2006, 1983, Az: 9 S 479/05). Dieser Anspruch verjährt allerdings nach § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Noch nicht abschließend geklärt ist, ob der Vermieter bei Unwirksamkeit der Renovierungsklausel die Miete erhöhen kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird die Übernahme der Schönheitsreparaturen dadurch kompensiert, dass die Parteien eine geringere Miete vereinbaren (BGHZ 92, 363/367f.). Ist die Renovierungsklausel unwirksam, entfällt die Rechtfertigung für den Mietnachlass, weshalb teilweise eine Erhöhung der Miete zugelassen wird (vgl. http://www.mietgerichtstag.de/downloads/vortraglehmannrichter.pdf).